Zunächst hat die Zwangsverwaltung wie jede Vollstreckungsmaßnahme das unmittelbare Ziel, die Ansprüche des Vollstreckungsgläubigers zu befriedigen. Dabei handelt es sich um Zahlungsansprüche, für die ihm das Vermögen des Schuldners haftet.

Nun wird allerdings in dem Fall, dass jemand nicht zahlt, selten eine ertragreiche Immobilie vorhanden sein. Zumeist wird auch der Gläubiger nicht die Geduld haben, die regelmäßigen, aber im Verhältnis zu seiner Forderung geringen Erträge aus der Bewirtschaftung der Immobilie abzuschöpfen. Die Wahrscheinlichkeit ist daher groß, dass sich im Rahmen der Zwangsversteigerung herausstellt, dass die Immobilie sich nicht zu einem auskömmlichen Erlös versteigern läßt, weil sie schlecht bewirtschaftet wurde. Diesen Fall sieht auch das Gesetz in § 77 ZVG vor. Die Vorschrift lautet:

§ 77
(1) Ist ein Gebot nicht abgegeben oder sind sämtliche Gebote erloschen, so wird das Verfahren einstweilen eingestellt.
(2) Bleibt die Versteigerung in einem zweiten Termin gleichfalls ergebnislos, so wird das Verfahren aufgehoben. Liegen die Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsverwaltung vor, so kann auf Antrag des Gläubigers das Gericht anordnen, daß das Verfahren als Zwangsverwaltung fortgesetzt wird. In einem solchen Fall bleiben die Wirkungen der für die Zwangsversteigerung erfolgten Beschlagnahme bestehen; die Vorschrift des § 155 Abs. 1 findet jedoch auf die Kosten der Zwangsversteigerung keine Anwendung.

In diesem Fall hat die Zwangsverwaltung den Zweck, für einen neuen Antrag auf Zwangsversteigerung bessere Bedingungen zu schaffen. Man kann schon beim Antrag auf Zwangsversteigerung beantragen, dass das Objekt parallel dazu zwangsverwaltet wird. Dies ergibt sich aus § 866 Absatz 2 ZPO. Die Vorschrift lautet:

§ 866 Arten der Vollstreckung
(1) Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung.
(2) Der Gläubiger kann verlangen, dass eine dieser Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt werde.

Durch die Zwangsverwaltung kann bei bis dahin nicht optimal gemanagten Immobilien dafür gesorgt werden, dass die Rechtsverhältnisse geordnet werden, die Einnahmen steigen, die Kosten sinken und erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden. Oft hat einfach der bisherige Eigentümer seine Immobilie vernachlässigt oder die Verwaltung nicht optimal gearbeitet.

In den meisten Fällen ist die Zwangsverwaltung daher nicht Selbstzweck, sondern Mittel zum Zweck. Wie bei einem freien Verkauf geht es darum, die "Braut hübsch" zu machen.

Dies ist auch bei der Frage zu bedenken, ob sich eine Zwangsverwaltung überhaupt lohnt. Denn auf den ersten Blick ist es oft so, dass sich die Zwangsverwaltung nicht rechnet, weil die Kosten des Verfahrnes die Einnahmen übersteigen. Neben den nicht geringen Gerichtskosten zu Anfang kann auch die Weiterführung des Verfahrens von erheblichen Vorschüssen abhängig sein, die nicht ohne weiteres wieder einzubringen sind. Geschmälert werden die Erträge häufig auch dadurch, dass nicht auffindbare Mietkautionen oder Salden aus Betriebskostenabrechnungen für vergangene Jahre abgedeckt werden müssen. Oft wird die Zwangsverwaltung daher eine Investition sein, die sich erst im Hinblick auf einen folgenden Erlös bei der Zwangsversteigerung rechnet.

Das Verfahren der Zwangsverwaltung

Immobilienverwaltung hat zwar viel mit Recht und den dazugehörigen Verfahrensvorschriften zu tun, ist aber als solche eine freie Tätigkeit. Die Vorgehensweise ist von Verwalter zu Verwalter, manchmal sogar von Objekt zu Objekt unterschiedlich.

Anders die Zwangsverwaltung. Für den Zwangsverwalter gibt es im ZVG und in der ZwVwV viele Verfahrensvorschriften, an die er sich zu halten hat. Innerhalb dieses so gesteckten Rahmens ist der Zwangsverwalter jedoch in der Erledigung seiner Aufgaben frei wie jeder andere Verwalter auch.

Im Folgenden beschreiben wir die verschiedenen Etappen des Zwangsverwaltungsverfahrens in der historischen Abfolge. Die Länge der einzelnen Abschnitte kann dabei von Verfahren zu Verfahren ganz unterschiedlich sein.